看完同济学区房，我觉得在佛山生活真的很幸福
最近，南海区民办中小学摇号的信息刷屏朋友圈，最高报录比达到10：1，意味着1个学位10个人抢，为此有人发出感慨，还不如买个公立学区房来得实际。
即将到来的秋季，是小升初关键时期，有适龄学生的家庭至少在一年前就做好准备，如果你的孩子明年这个时候入学，说不定能在本文拿到干货。
禅城区公立小学中，如今坊间公认的第一梯队是环湖小学、第九小学、同济小学，我们今天先探讨一下同济小学的学区房。
01不老不破，总价50万可拿下学区房
功夫君在这里就不卖关子了，在踩盘过程中发现一个宝藏学区盘——汇博星辰。
其在贝壳上的挂牌均价约15747元/㎡，在售17套，近3个月成交就有4套。
看着均价不低，亮点在哪？有38㎡的小户型住宅，意味着可以用较低总价拿下学区房！
▲汇博星辰楼栋实景
梳理在售的17套房源中，同面积段的户型占了8套，最低总价是49.9万元，最高总价约62万。
功夫君向中介再三确认其是否为住宅类型：“确定是住宅，到时候可以看房产证的。”这样的房源，放在一线城市相信会很抢手。
▲汇博星辰入口
当然，交易的过程还要考虑个税（2%）、契税（1%）、中介费（3%）的成本，以49.9万总价房源计算，还需另外支付约6万费用。
如果只考虑入学，中介建议全款购入，期间可以放租，入学一年级后，便可转手了，还省去了贷款利息。
汇博星辰楼龄约13年，相对较新，由3栋楼组成，每栋2梯21户，出电梯后是公共阳台，房源沿两侧过道分布，感觉有点像大学宿舍楼。
▲汇博星辰楼道
功夫君看了其中的3套房，均位于中楼层，一房一厅，西向或东向，采光较好，起居不分区，居住体验难免打折。
▲西向房源户型图及实景
▲西向房源户型图及实景
其中，东向的一套没有封阳台，做了防盗网，可俯瞰唐园小区；两个西向的户型都做了封窗处理。
▲东向房源户型图
▲东向窗景
▲东向房源室内实景
若是考虑符合“人户一致”政策，虽然不破不老，但真的很小，居住起来舒适度会打折。
类似这样的小面积学区房还有盈彩美居，其是最近两年才纳入同济小学学区范围，不排除有政策调整的风险。
02学区对应步梯老房子多，面积段较大
除了以上这栋宝藏学区房以外，同济小学周边更多的是上世纪八九十年代的老房子，如同华社区、唐园小区、垂虹小区、同济新村、同福小区等。
▲同华社区
▲唐园社区
这些社区都有共同特点，半开放式管理，每栋楼会有防盗门锁；6-8层步梯楼，楼道较暗，部分加装了电梯；楼栋外墙老旧，有剥落现象，楼下停车位狭窄，但整体绿化较好。
▲同济新村
这类房子二手整体价格约8600-11000元/㎡，但面积不小，大多数总价也要100万以上，加上楼龄大，有可能无法贷款，前期资金压力大，日后还有出售难的风险。
从另外角度讲，这类房子具有便宜的大优势，功夫君随中介看了其中的三套，基本信息如下：
| 序号 | 房源1 | 房源2 | 房源3 |
| 小区 | 同华东一路小区 | 同华西路6号 | 同福西二街 |
| 楼层 | 高楼层 （共6层） | 中楼层 （共7层） | 低楼层 （共7层） |
| 面积 | 98㎡ | 141㎡ | 108㎡ |
| 总价 | 88万 | 140万 | 115万 |
| 楼龄 | 28年 | 28年 | 25年 |
第一套总价是非常吸引的，但存在格局规划不当的问题，例如无玄关，厨房紧挨卧室，动静不分区，单卫浴且过于狭长，两个阳台都要经卧室才能到达。
▲同华东一路小区房源户型图及实景图
当然，抛弃这些缺点，优点还是有的，例如你将拥有一个7.7米的景观大阳台，并且得到超9成的实用面积，不过就得要好好重新装修一翻。
▲阳台实景图
第二套格局面积很大，方方正正，实用率也接近9成，动静分区明显，但只有三房，同样的面积段现在可以做到四房。
▲同华东西路6号房源户型图及实景图
诺大的房子，只有一个卫浴，客厅与厨房之间有承重墙，导致必须经由卫生间出入厨房，无论是风水上还是卫生习惯上，都有点难接受。
第三套有业主住着，格局也是不尽完美，存在主阳台朝北，日照不足的问题，空间上经过业主的一些小调整，感觉良好。
▲同福西二街房源户型图及实景图
例如利用柜子做了长长的玄关，保证私密性，在公卫旁腾出了储物间，在主卧室僻出了主卫浴空间。
这三套房源，最低首付只需约26万，而且具有老城+学区+地铁三大优点加持。中介说到，买这类房源的客户分几种：
一是非常追求学位，且有陪读需求的；
二是同样追求学位，以租代供的；
三是刚需资金不足，又不想远离城区的。
如果是第二种情况，还得考虑租金性价比的问题，为此，功夫君也梳理了部分房源的租金坪效：
| 小区 | 面积 | 租金 | 每平米租金 |
| 同华社区 | 90㎡ | 2000元 | 22元 |
| 同福小区 | 98㎡ | 1700元 | 17元 |
| 垂虹小区 | 100㎡ | 1700元 | 17元 |
| 同济新村 | 70㎡ | 1300元 | 18元 |
| 汇博星辰 | 40㎡ | 1300元 | 32.5元 |
中介说，整个片区距离同济地铁站在1公里范围内，步行或骑车接驳即可，因此即便楼龄较老，也依然有租赁市场。
▲同济地铁站
但租金坪效比并不因地铁距离长短而变化，像距离地铁最远的汇博星辰，租金坪效比反而是最高的。
如果说既考虑读书，还要长远的居住质量，功夫君推荐去看同济广场，楼龄约16年，底商丰富，但没有园林，挂牌均价约1.1万/㎡，放盘房源面积较大，最低总价110万起。
▲同济广场及其底商
当然，片区也有纯新盘——保利同济府，带装修均价约2.6万/㎡，按最小产品88㎡计算，总价至少要228万，首付接近70万。
房子虽新，但未收楼，学区划分存在不确定因素，且价格不低，对比中需要衡量。
03创校36年，每年近百学生上华英学校
最后说说同济小学，其创校于1984年，1995年评为广东省一级学校，真正闻名的并非这些名衔，而是其上华英中学的录取率。
据@静敏聊升学介绍，同济小学最威风的时候，全班前十名都能上华英，全年级有90多人被华英学校录取。
▲同济小学同济校区
据@家长帮佛山分站最新数据显示，2017年华英学校生源统计中，禅城区占了47%，生源来源较多的是同济小学，达到70人以上。
2019年这个录取人数降至20人，更多高分学生分流到佛山外国语学校、佛山实验学校，这些学生同样具备上华英的能力。
现在的同济小学有两个校区，于2004年合并了花园小学，成立花园校区，以一至三年级学生为主，旧校区以四至六年级为主。
▲同济小学花园校区
可惜的是，其对应的直升公立初中是荣山中学、佛山三中、汾江中学，均不是坊间公认的顶尖学校。
为此中介又给到建议：“升初中前，再买那些好学校对应的学区房。”
功夫君绕着同济小学两个校区逛了一下，花园校区面积较小，只有零散的几个小操场，同济校区则相对较大。
▲同济小学花园校区
下午时分，同济校区门口路段挤满了接送孩子放学的车辆，整条路水泄不通，有辅警专门指挥交通。
▲同济小学同济校区
这些高年级的孩子部分选择自主回家，有些会到同济广场买些小零食消遣，或到小饮店相聚闲聊……
▲放学时分的学校周边
功夫君随机采访一位在路边等孩子放学的家长，其表示同济是一所好学校，他们家并没有住在这一片，但户口保留在这里。
回到本文的标题，这里已经是佛山的核心老城区，远的不说，对比广州越秀学区房动辄7-8万/㎡的均价，在佛山能够以1万出头均价拿下，幸福感真的很强。
可能有人会说，两区的教育资源不能比呀，但是谁能预测两个学校的学生，不会在同一所高校相遇呢？
是金子，在哪里都会发光，你认同吗？
最后附上同济小学学区地段划分最新情况
根据2020禅城区公办小学地段划分详情，同济小学对应的居委有：
垂虹居委、体育居委、花园居委、同福居委、唐园居委、金子苑居委、简村、同华居委（汾江中路132号、136号，同华横街1-6号，同华西路1-10号，同济广场）、同济居委（除同华东二路、四街、五街，同华路12号、14号和季华五路33号）、保安居委（金鱼街路段）、南浦居委（同济路、金鱼街路段）
由于细分到路段，情况比较复杂，因此相中的房源需要核对所在居委，以防有政策调整的风险。
若大家对于同济小学学区地段有清晰的了解，或有更笋的房源，欢迎扫码与功夫多交流。